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王玉臣:烂尾楼业主贸然停贷有风险合法维权更保险

发布时间:2022-07-15 05:41:10   浏览次数:7次   作者:超级管理员

  王玉臣:烂尾楼业主贸然停贷有风险合法维权更保险近期烂尾楼业主强制断供事件持续发酵,备受市场关注。据不完全统计,已经有上百个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷。

  首先,从整个大背景来看,人们对于楼市普遍是极度缺乏信心的。可以看到,尽管上半年优惠政策力度加大,但是人们的购买欲依然相对较弱。

  其次,日前频繁出现大型开发商项目停工或烂尾的现象,或许已经从一个小概率事件,变成了一个相对大概率事件,这在一定程度上更加剧了购房者恐慌的心态。

  再次,从银行的角度来说,房产开发和银行是息息相关的,银行在其中往往扮演着一个十分重要的角色,甚至有的还是预售资金的监管银行。在整个过程中,银行的一些所作所为,会直接影响到项目的进展。倘若银行出现配合开发商转移挪用预售资金、违规放贷等行为,无疑会推动烂尾楼的产生。

  *后,站在购房者的角度考虑,作为靠贷款买房的业主,自己买的房子不能如期交付,但还不得不继续向银行还贷,心里肯定十分憋屈,如今拒还贷款也实属无奈之举。

  在商品住房买卖过程中涉及到两种法律关系,一种是购房者和开发商之间的买卖关系,另一种是购房者和银行之间的借款关系。虽然两者密不可分,但相对来说还是独立的合同关系。

  按期交付房屋是开发商和购房者的约定,不是银行和购房者的约定。房屋烂尾属于开发商违约,不直接影响购房者向银行履行还款义务。如今各地业主在楼盘烂尾的情况下,未经法院判决停贷,或者没有达成停贷协议,就单方面贸然宣布并实际停止还贷行为,业主往往就成了违约方,其征信也会一并受到影响,还可能被起诉到法院,甚至被法院强制执行。

  因此,从情理上可以理解业主的行为,但如果业主想要实现停贷,还是要在合法合规的情况下进行,尽量降低可能造成的法律风险。

  在实务操作中,通常可以从以下两个方向着手:一是提起民事诉讼。在符合特定的一些条件时,业主可以直接向法院起诉,要求停贷,等到项目复工后,再偿还贷款。但是由于受到各种复杂的因素影响,很少有法院会判定这种情况业主可以直接停贷,也就是说业主胜诉的概率是很小的(虽然有个别胜诉案例)。当然,如果交房已经延期,业主可提起针对逾期交房违约金的民事诉讼;如果楼盘彻底烂尾,业主可以立刻起诉要求解除购房合同和贷款合同,通过这种方式实现停贷。

  二是综合运用法律来维护自身权利。业主维权的途径远远不局限于常规的民事诉讼,还包含信息公开、违法查处,甚至是其它类型的诉讼等。上文也分析到,以现有类型的案例来说,业主想要在不退房的情况下直接断供,在法律层面没有特别明确的条文规定,如果提起民事诉讼,法院也很难支持。但当银行违规放贷时,实际上是触犯了相关的规定,应当受到一定的行政处罚,这属于行政管理的一个范畴。笔者建议,业主可以通过在取得相关违法违规证据的基础上,提起相关的违法查处申请,必要的时候,还可以提起相关的诉讼,进而推动问题的解决。

  笔者认为,必要的时候,业主可以申请开发商破产,在破产清算中行使业主的相关权利。但如果一个项目主体已经完工,维权人数又比较多,不建议直接解除合同,可以把推动复工作为**目标。若楼盘前景较好,也可通过多方协商进行重组,或尝试推动新开发商接盘。具体在实务操作的时候,一定要结合这个项目和开发商的实际情况,以及当地的实际情况,充分运用法律赋予老百姓的权利,在保护好自己的前提下,合法合规地去解决问题。(摘编自“看懂小程序”)(中新经纬APP)